DEVI AFFITTARE CASA? SCEGLI IL CONTRATTO ADATTO!

Se devi affittare casa, è giusto che tu scelga il contratto adatto alle tue esigenze. Ci sono varie tipologie, ma ti illustrerò le due principali per i redditi derivanti da locazione, ossia il regime ordinario (l’Irpef) e quello della cedolare secca.

Se opti per la tassazione ordinaria, il reddito non ti verrà tassato interamente, ma ti sarà riconosciuto uno «sconto», una deduzione appunto. Tale deduzione è del  5%, rendendo in tal modo tassabile il 95% dell’affitto.

Se opti per la cedolare secca non è prevista alcun tipo di deduzione, si applica al 100% del canone registrato, e gode di un’aliquota forfettaria fissa del 21% (tale aliquota, nei i contratti a canone concordato è stata addirittura ridotta al 10% con il Piano Casa 2014). Questa tipologia di contratto è molto conveniente in special modo, come vedremo più avanti, per chi avendo redditi cospicui si vedrebbe applicata un aliquota Irpef che con l’aggiunta delle addizionali regionale e comunale può essere anche due volte superiore all’aliquota del 21% prevista per la cedolare.

Dunque se scegli di aderire al regime ordinario-Irpef va aggiunta altresì l’imposta di registro pari al  2% per ogni anno d’affitto (con un minimo di 67 ero per il primo anno) che viene divisa al 50% con il conduttore.

L’unico elemento a favore di chi opta il regime ordinario è dato dalla possibilità di beneficiare di  deduzioni e detrazioni anche dal reddito di locazione, benefici invece esclusi per chi sceglie la cedolare secca.

Ricordando che la cedolare secca è possibile solo per le locazioni abitative ed a condizione che tu che concedi in locazione sia una persona fisica, la conclusione è che questo regime avvantaggia chi ha redditi elevati, e quindi anche chi tali redditi ha per essere proprietario di immobili di maggior valore, o un pluralità di immobili.
Vediamolo con un esempio.

Per semplificare ipotizziamo due proprietari:

  1. il sig. Tizio disoccupato che ha come solo reddito un appartamento affittato a 1000 euro al mese (reddito annuale 12 mila euro)
  1. il sig. Caio lavoratore dipendente con un reddito lordo annuo di 30000 euro pari a circa 22000 euro netti annui, ed un immobile locato a 2000 euro mensili (reddito annuale da locazione 24 mila euro)

Vediamo dunque le rispettive imposte con la cedolare o il regime ordinario (si considerano, per semplificare, solo l’Irpef e l’imposta di registro e non eventuali detrazioni):

  • Sig. Tizio (€ 12.000)  Cedolare secca 21% di 12.000 = € 2.520
    Regime ordinario-Irpef  
    • base imponibile (95%)= € 11.400
    • imposta (aliquota base del 23%):
    € 2.622
    Cui vanno aggiunte le addizionali
    2,53% = 288,42
    Imposta di registro:
    • 2% di 12.000 = € 240 
    Imposte totali: € 3.150,42Risparmio cedolare secca € 630,42 (-20%)
  • Sig. Caio (€ 24.000) Regime ordinario-Irpef:
    • base imponibile (95%)= € 22.800
    • imposta (per i redditi superiori a
    € 28.000 l’aliquota marginale è il 38%):
    € 8.862 
    Cui vanno aggiunte le addizionali
    2,53%= 576,84
    Imposta di registro:
    • 2% di 24.000 = € 480
    Imposte totali: € 9.720,84
    Risparmio Cedolare secca € 4.680,84 (-48,2%)

I numeri parlano chiaro. Per il reddito più basso la differenza a vantaggio della cedolare è meno consistente, mentre per il reddito più elevato la cedolare arriva praticamente a dimezzare l’imposta dovuta!

L’unica nota “negativa” della cedolare secca, è che il locatore, da contratto, non richiede la variazione del canone Istat, mentre nel regime ordinario si.